Legea Nordis pentru dezvoltatori

Ce este Legea Nordis

„Legea Nordis” este numele sub care e cunoscută Legea nr. 207/2025. A apărut în Monitorul Oficial nr. 1133 din 8 decembrie 2025 și a intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025.

Legea schimbă felul în care un dezvoltator vinde locuințe care nu sunt încă gata: când poate promite o unitate, cum se încheie promisiunea, cât poate cere la rezervare și unde stă avansul. Regulile răspund la două riscuri pentru cine cumpără pe plan: aceeași unitate promisă la doi cumpărători și un avans cheltuit în afara proiectului.

Legea a făcut două lucruri:

• a modificat art. 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, cu regulile pentru promisiune, rezervare și avans;
• a completat art. 26 din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996 cu preapartamentarea, care se aplică din 8 martie 2026.

Termenii, pe scurt, sunt în Glosar.

Unde sunt regulile din 25 august 2026

Pe 25 august 2026 a intrat în vigoare Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026, Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026). Codul a abrogat cea mai mare parte din Legea nr. 10/1995, inclusiv art. 22.

Regulile Legii Nordis au trecut, aproape cuvânt cu cuvânt, în art. 422 alin. (6)–(11) din Cod. Preapartamentarea a rămas în Legea nr. 7/1996, la art. 26 alin. (9)–(11). Când citești sau citezi azi regulile, caută-le în Cod, nu în Legea nr. 10/1995.

Codul se aplică fără să aștepte norme de aplicare: art. 575 alin. (2) spune că aplicarea lui nu depinde de legislația secundară.

Cui se aplică

Codul numește dezvoltator persoana fizică sau juridică, de drept public sau privat, care finanțează și realizează lucrări de construire, inclusiv pe cine dezvoltă condominii sau locuințe individuale ca să le vândă (art. 422 alin. (1)).

Regulile despre promisiune, rezervare și avans privesc unitățile dintr-un condominiu viitor (un bloc care nu e încă gata) și locuințele individuale viitoare (case care nu sunt încă gata). Adică tot ce vinzi pe plan sau în construcție.

Înainte să promiți o unitate

Poți promite vânzarea unei unități viitoare numai după ce (art. 422 alin. (6)):

1. autorizația de construire e notată în cartea funciară;
2. pentru un bloc, ai făcut preapartamentarea;
3. unitățile viitoare au fiecare cartea lor funciară.

Preapartamentarea se face printr-un act autentic, pe baza unei documentații cadastrale recepționate de oficiul de cadastru. Ea deschide cartea funciară a blocului viitor și câte o carte funciară pentru fiecare unitate din autorizația de construire, cu mențiunea că unitățile sunt bunuri viitoare (Legea nr. 7/1996, art. 26 alin. (9)–(10)). Procedura de la cadastru e în Regulamentul de recepție și înscriere al ANCPI, completat prin Ordinul nr. 293/2026.

Pe scurt: fiecare apartament are carte funciară înainte să fie construit.

Rezervarea: cel mult 60 de zile și 5% din preț

Înainte de promisiune poți semna cu cumpărătorul o convenție de rezervare. Codul îi pune trei limite (art. 422 alin. (9)):

• durează cel mult 60 de zile și e urmată de promisiune sau direct de contractul de vânzare;
• suma plătită pentru rezervare se scade din preț și nu poate trece de 5% din preț; peste această limită, convenția e nulă absolut;
• dacă în cele 60 de zile promisiunea sau contractul nu se semnează din vina exclusivă a dezvoltatorului, dezvoltatorul dă înapoi toată suma primită, în termen de 30 de zile.

Promisiunea se încheie la notar

Promisiunea de vânzare, de cumpărare sau bilaterală pentru o unitate viitoare, adică antecontractul, se încheie numai în formă autentică, la notar (art. 422 alin. (7)). Se semnează după ce autorizația de construire e notată în cartea funciară și cu extrasul de carte funciară al unității.

Notarul cere notarea promisiunii în cartea funciară în aceeași zi sau cel târziu în următoarea zi lucrătoare (alin. (8)). Odată notată, promisiunea apare în cartea funciară a unității, unde o vede oricine verifică imobilul.

Avansul stă într-un cont dedicat proiectului

Avansul plătit în baza promisiunii intră într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat construirii proiectului pentru care s-a plătit (art. 422 alin. (10)). Din acest cont:

• banii se cheltuie numai pentru acel proiect;
• fiecare plată are nevoie de ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier;
• pentru partea de rezistență se pot folosi cel mult 25% din preț, iar după ce ea e gata, pentru instalații, cel mult 20% din preț.

Ce riști dacă nu respecți regulile

• O convenție de rezervare cu mai mult de 5% din preț e nulă absolut (art. 422 alin. (9)).
• Dacă promisiunea sau contractul nu se semnează în 60 de zile din vina ta exclusivă, dai înapoi suma de rezervare în termen de 30 de zile (alin. (9)).
• Folosirea avansului în alt scop decât cel din lege e interzisă și se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului din anul anterior, dacă fapta nu e infracțiune (alin. (11)).

Separat de aceste reguli, ANPC face controale tematice la dezvoltatori, pe protecția consumatorilor. În campania anunțată pe 30 octombrie 2025, comisarii au dat amenzi și avertismente și au oprit de la vânzare locuințe care nu respectau suprafața utilă minimă din Legea locuinței (comunicatul ANPC).

Ce nu e încă limpede

Codul a preluat textul Legii Nordis cu tot cu întrebările pe care le ridică. Două contează pentru vânzări:

• Procentele de 25% și 20%. Unii juriști le citesc ca limită a avansului pe care îl poți cere, alții ca limită a sumelor pe care le poți cheltui din cont, pe etape. Textul nu spune ce se întâmplă cu avansul care trece de aceste praguri.
• Proiectele în mai multe faze. Codul vorbește despre un cont dedicat proiectului și nu spune dacă ții un singur cont pentru tot proiectul sau câte unul pe fază.

Pentru contractele tale, întreabă avocatul sau notarul.

Cum te ajută VAUNT să respecți regulile

VAUNT nu ține loc de notar, de bancă sau de avocat. Te ajută să respecți regulile în partea de vânzări: ce unitate e reținută și pentru cine, ce s-a încasat pe fiecare vânzare și cine a schimbat ceva.

• Fără două vânzări pe aceeași unitate. VAUNT nu permite două vânzări active pe aceeași unitate și nici rețineri suprapuse. Oferte și rezervări
• Rețineri cu termen. Reții o unitate pentru un lead până la o dată anume, iar reținerea expiră singură. Fiecare reținere arată agentul, lead-ul și perioada. O reținere e o blocare internă, fără bani: nu ține loc de convenția de rezervare.
• Tranșele fiecărei vânzări. Programezi tranșele de rezervare, precontract și contract, marchezi ce s-a încasat și vezi restanțele pe toate proiectele. VAUNT îi trimite cumpărătorului memento-uri pe e-mail înainte de scadență și după. ERP imobiliar
• Documentele fiecărui cumpărător. Generezi documentele din șabloanele tale, cu datele de identitate ale cumpărătorului deja completate, și le găsești pe fișa lui. Pentru documentele pe care alegi să le semnezi electronic, VAUNT eSign (modul opțional) folosește o semnătură electronică conformă cu Regulamentul eIDAS (UE) nr. 910/2014, cu certificat de audit. Promisiunea nu trece prin VAUNT eSign: ea se încheie la notar. Documente și semnătură electronică
• Cine a schimbat ce. Managerii văd cine a modificat statusul unei unități, o reținere, o vânzare sau o tranșă, când și ce anume s-a schimbat. Securitate și conformitate
• După vânzare. Cu VAUNT Connect (extensie plătită separat), cumpărătorul își vede tranșele în portal și raportează problemele de pe unitatea lui. Echipa ta și conturile de șantier le preiau, schimbă statusul, iar cumpărătorul e notificat la fiecare pas. VAUNT Connect

Ce nu face VAUNT

• Nu încheie, nu semnează și nu înregistrează promisiunea. O încheie notarul, iar VAUNT nu ține evidența promisiunilor autentificate.
• Nu încasează bani și nu administrează contul dedicat. Nu urmărește cheltuielile din cont și nu leagă tranșele de stadiul lucrărilor.
• Nu verifică singur plafonul de 5% sau termenul de 60 de zile al convenției de rezervare. Sumele și termenele le stabilește echipa ta.
• Nu dă consultanță juridică.