Termenii vânzărilor imobiliare, pe înțeles

Un act întocmit de un notar public, care verifică identitatea părților și voința lor înainte să semneze. Codul civil cere formă autentică pentru actele care transmit drepturi ce se înscriu în cartea funciară, deci pentru vânzarea unei locuințe, iar după Legea Nordis și pentru promisiunea unei unități viitoare. De aceea actele acestea nu se semnează prin VAUNT eSign.

Un program de inteligență artificială care face o sarcină când i-o ceri în cuvinte simple, nu doar răspunde la întrebări. Agentul AI VAUNT programează vizionări, îi scrie unui lead pe e-mail, trimite campanii, schițează automatizări și scoate rapoarte din datele contului tău, după ce confirmi fiecare pas.

O firmă care vinde sau închiriază proprietăți pentru proprietarii lor; oamenii ei sunt agenți imobiliari. Unele agenții vând în exclusivitate și proiectele unor dezvoltatori imobiliari.

Un proiect rezidențial nou, de obicei cu mai multe clădiri, vândut pe unități, de la autorizația de construire până la predarea cheilor. I se mai spune proiect rezidențial.

Prezentarea unei proprietăți sau a unei unități pe un portal imobiliar, cu titlu, descriere, poze și preț. În VAUNT, titlul și descrierea le poate scrie AI-ul, din detaliile proprietății sau ale unității.

O sumă dată la semnarea unei promisiuni ca să garanteze că vânzarea se face. Dacă cel care a dat-o se răzgândește, o pierde; dacă cel care a primit-o se răzgândește, o dă înapoi dublu (Codul civil, art. 1544). Nu e același lucru cu avansul, care e doar o parte din preț plătită mai devreme.

Forma prin care proprietarii unui bloc administrează părțile comune, cum sunt scările, acoperișul și instalațiile, și împart cheltuielile lor (Legea nr. 196/2018). Într-un ansamblu nou, proprietarii o înființează după ce se mută, iar până atunci clădirea o administrează de obicei dezvoltatorul.

Actul emis de primărie sau de consiliul județean care îți permite să construiești, pe baza unui proiect tehnic. Din 25 august 2026 se emite după Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026), care a înlocuit Legea nr. 50/1991. După Legea Nordis, o unitate viitoare se poate promite numai după ce autorizația de construire e notată în cartea funciară.

Partea din preț pe care cumpărătorul o plătește înainte de contract sau din banii lui, nu din credit. La un credit ipotecar e diferența dintre preț și suma împrumutată; la o locuință care nu e gata, după Legea Nordis, avansul plătit în baza promisiunii intră în contul bancar dedicat al dezvoltatorului. În VAUNT, avansul se urmărește ca tranșă a vânzării.

Un bun care nu există încă la data contractului, cum e un apartament dintr-un bloc în construcție. Codul civil permite vânzarea unui bun viitor, iar cumpărătorul devine proprietar abia când bunul e realizat (art. 1658). După preapartamentare, unitățile unui bloc viitor apar în cartea funciară cu mențiunea că sunt bunuri viitoare.

Registrul public, ținut de oficiile de cadastru și publicitate imobiliară ale ANCPI, care descrie fiecare imobil și arată cine e proprietarul și ce ipoteci, interdicții sau procese îl privesc. Un extras de carte funciară pentru informare se cere online, de pe MyEterra; înainte de o vânzare, notarul cere un extras pentru autentificare.

Dosarul cu documentele tehnice ale unei clădiri: proiectul, autorizația de construire, procesele-verbale de pe șantier și de la recepție și instrucțiunile de folosire și întreținere. Dezvoltatorul îl predă proprietarilor, de obicei asociației de proprietari, care îl păstrează cât există clădirea.

Ce caută un client sau un lead: ce vrea să cumpere sau să închirieze, unde și cu câte camere. În VAUNT, fiecare cerere îți arată proprietățile sau unitățile disponibile care i se potrivesc.

Documentul care arată câtă energie consumă o clădire sau o locuință, cu clasa ei energetică; i se mai spune certificat energetic. După Legea nr. 372/2005 e obligatoriu pentru clădirile noi și când vinzi sau închiriezi o locuință, iar anunțul de vânzare sau de închiriere trebuie să arate clasa energetică și ceilalți indicatori din certificat.

Actul de informare, emis de primărie sau de consiliul județean, care spune ce se poate construi pe un teren: regimul lui juridic, economic și tehnic și avizele de care ai nevoie pentru autorizația de construire. Nu îți dă dreptul să construiești; pentru asta e nevoie de autorizația de construire.

Suma pe care o agenție imobiliară o primește când se încheie o vânzare sau o închiriere prin ea, de obicei un procent din preț sau o chirie lunară. Legea nu îi fixează mărimea: se negociază și se scrie în contractul de intermediere.

Contul bancar distinct al dezvoltatorului în care intră, după Legea Nordis, avansul plătit în baza promisiunii pentru o unitate viitoare. Banii din el se cheltuie numai pentru construirea acelui proiect, iar fiecare plată are nevoie de ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier. VAUNT nu administrează contul și nu urmărește cheltuielile din el.

Contractul prin care o agenție imobiliară se obligă să pună clientul în legătură cu un cumpărător, un vânzător sau un chiriaș (Codul civil, art. 2096). Comisionul e datorat numai dacă tranzacția se încheie datorită intermedierii, de aceea agențiile păstrează fișe de vizionare.

Contractul prin care vânzătorul transferă proprietatea unei locuințe sau a unei unități, iar cumpărătorul plătește prețul. Pentru o locuință se încheie la notar, în formă autentică, iar notarul cere apoi intabularea cumpărătorului în cartea funciară. În VAUNT, ultima tranșă a unei vânzări e tranșa de contract.

O convenție pe care dezvoltatorul o poate semna cu cumpărătorul unei locuințe care nu e încă gata, înainte de promisiunea de vânzare. După Legea Nordis, durează cel mult 60 de zile, iar suma plătită pentru rezervare se scade din preț și nu poate trece de 5% din preț. O reținere din VAUNT nu ține loc de convenția de rezervare.

Partea din teren și din părțile comune ale unui bloc care îi revine proprietarului unei unități odată cu ea, fără să poată fi împărțită sau vândută separat. Se calculează după suprafața utilă a unității față de suprafața utilă a tuturor unităților și apare în contract și în cartea funciară.

Unitatea în care se plătește VAUNT AI: de regulă, fiecare mesaj către agentul AI folosește un credit. Fiecare cont VAUNT primește 1.000 de credite AI pe lună, incluse.

Un împrumut pe termen lung, de obicei până la 30 de ani, cu care cumperi o locuință, garantat cu o ipotecă pe ea. Banca îl aprobă după venitul și gradul tău de îndatorare și după raportul de evaluare al locuinței, iar cumpărătorul pune un avans din banii lui.

Un credit ipotecar cu dobândă mai mică, pe care băncile îl dau pentru locuințele eficiente energetic, de obicei clădiri noi nZEB sau din clasa energetică A. Banca cere certificatul de performanță energetică al locuinței ca dovadă.

Un program care ține lead-urile și clienții unei afaceri imobiliare într-un singur loc, cu sursa, stadiul și istoricul fiecăruia. În VAUNT, CRM imobiliar e un modul inclus în VAUNT Developer și în VAUNT Agency, peste care lucrează agentul AI.

O firmă care construiește și vinde proiecte rezidențiale noi. Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor numește dezvoltator persoana fizică sau juridică, de drept public sau privat, care finanțează și realizează lucrări de construire, inclusiv pe cine dezvoltă condominii sau locuințe individuale ca să le vândă.

Specialistul autorizat care urmărește, pentru investitor, ca lucrările să se facă după autorizația de construire, după proiect și după normele tehnice. După Legea Nordis, plățile din contul bancar dedicat au nevoie de ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile sau a dirigintelui de șantier.

Sistemul național de facturare electronică RO e-Factura, al Ministerului Finanțelor și al ANAF, prin care firmele din România își transmit facturile electronic. Pentru facturile dintre firme, transmiterea prin sistem e obligatorie din 2024. VAUNT nu emite facturi și nu le trimite în e-Factura: facturile rămân în programul tău de facturare.

Regulamentul (UE) nr. 910/2014 privind identificarea electronică și serviciile de încredere pentru tranzacțiile electronice pe piața internă. Printre altele, stabilește în Uniunea Europeană trei niveluri de semnătură electronică: simplă, avansată și calificată.

Partea din spate a vânzărilor imobiliare: fiecare vânzare și închiriere, cu prețul ei și, la dezvoltatori, cu tranșele de plată, plus rapoartele care se fac din ele. În VAUNT, ERP imobiliar e un modul inclus în VAUNT Developer și în VAUNT Agency; facturile și contabilitatea rămân în programul tău de contabilitate.

Înțelegerea prin care proprietarul unei locuințe sau un dezvoltator o vinde, pe o perioadă stabilită, numai printr-o singură agenție imobiliară. Agenția primește comisionul chiar dacă cumpărătorul vine pe altă cale și, în schimb, se obligă la promovare și la rapoarte.

Documentul pe care clientul unei agenții imobiliare îl semnează când vizionează o proprietate, cu data, adresa și agentul care i-a arătat-o. Agenția îl păstrează ca dovadă că ea i-a prezentat proprietatea, ca să-și apere comisionul dacă tranzacția se face fără ea.

Răspunderea vânzătorului pentru defectele ascunse ale unei locuințe, pe care cumpărătorul nu le putea vedea la predare (Codul civil, art. 1707). La o locuință nouă, dezvoltatorul răspunde de ele după predare, așa că problemele găsite se raportează și se urmăresc până la remediere.

Regulamentul (UE) 2016/679, regulamentul general privind protecția datelor, care stabilește regulile pentru prelucrarea datelor cu caracter personal în Uniunea Europeană. În VAUNT, acordul de marketing al unui lead se cere pe e-mail, iar acceptul rămâne ca dovadă, cu data, IP-ul și documentul acceptat.

Cât din venitul tău net lunar se duce pe ratele tuturor creditelor. Banca Națională a României îl limitează la 40% pentru creditele în lei și la 45% pentru creditul cu care îți cumperi prima locuință, așa că gradul de îndatorare hotărăște cât de mare poate fi creditul ipotecar.

Studiul de piață al camerelor notarilor publici cu valorile minime orientative ale locuințelor și terenurilor, pe zone. Dacă prețul din contract e mai mic decât valoarea din grilă, impozitul la vânzare și onorariul notarial se calculează la valoarea din grilă.

Impozitul pe care îl plătește persoana fizică ce vinde o locuință sau un teren: 3% din valoare dacă l-a deținut cel mult trei ani și 1% dacă l-a deținut mai mult (Codul fiscal, art. 111). Se calculează la prețul din contract, dar nu mai jos de grila notarială, iar notarul îl încasează la semnare. Când vinde un dezvoltator, firma nu plătește acest impozit, iar prețul are TVA.

Înscrierea definitivă a unui drept, de obicei dreptul de proprietate, în cartea funciară. După o vânzare la notar, notarul cere intabularea cumpărătorului, iar de atunci dreptul lui e opozabil oricui.

Garanția pe care banca o ia pe o locuință când îți dă un credit: dacă nu plătești, banca poate vinde locuința ca să-și recupereze banii. Contractul de ipotecă se încheie la notar, iar ipoteca se înscrie în cartea funciară, unde o vede oricine până se stinge creditul.

Indicele de referință pentru creditele consumatorilor, calculat și publicat trimestrial de Banca Națională a României din dobânzile tranzacțiilor dintre bănci. Din 2019, dobânda variabilă a creditelor în lei date persoanelor fizice, inclusiv a creditelor ipotecare, se calculează ca IRCC plus marja băncii.

Un om care s-a interesat de o unitate sau de o proprietate: a completat un formular, a scris la un anunț sau a sunat, dar n-a rezervat și n-a cumpărat încă. Când rezervă sau cumpără o unitate de la un dezvoltator, devine cumpărător. La plural: lead-uri.

Numele sub care e cunoscută Legea nr. 207/2025, care a stabilit regulile pentru vânzarea locuințelor care nu sunt încă gata: când poate fi promisă o unitate, cum se încheie promisiunea, cât se poate cere la rezervare și unde stă avansul. A intrat în vigoare pe 11 decembrie 2025, iar din 25 august 2026 regulile ei sunt în art. 422 alin. (6)–(11) din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (Legea nr. 169/2026).

Programul guvernamental, fostul Prima Casă, prin care statul garantează, prin FNGCIMM, o parte din creditul ipotecar pentru o locuință, așa că avansul e mai mic. În 2026 avansul pornește de la 5% pentru locuințele de până la 70.000 de euro și de la 15% pentru cele de până la 140.000 de euro, în limita unui plafon anual de garanții.

Numărul unic pe care îl primește un imobil când e înscris în sistemul de cadastru și carte funciară; după el găsești imobilul și cartea lui funciară. La un bloc, după preapartamentare, fiecare unitate viitoare are numărul ei cadastral și cartea ei funciară.

Clădire cu consum de energie aproape zero (nearly zero-energy building): o clădire foarte eficientă energetic, a cărei energie vine în bună parte din surse regenerabile. După Legea nr. 372/2005, clădirile noi din România trebuie să fie nZEB din 2021.

O selecție de unități sau de proprietăți trimisă unui lead sau unui client. În VAUNT, oferta e o pagină care arată mereu prețul și disponibilitatea la zi, iar tu vezi când e deschisă și ce unități îi plac.

Suma pe care o plătești notarului pentru autentificarea unui act, cum sunt promisiunea și contractul de vânzare-cumpărare. Crește odată cu valoarea tranzacției și are limite stabilite prin ordin al ministrului justiției; la o vânzare se adaugă tariful ANCPI pentru intabulare. Cine plătește onorariul se negociază, dar de obicei îl plătește cumpărătorul.

Etichete adăugate la finalul unui link, cum sunt utm_source sau utm_campaign, care arată din ce sursă și din ce campanie a venit un vizitator. VAUNT păstrează pe fișa lead-ului parametrii UTM ai formularelor trimise de pe site-ul tău, ca să știi ce campanie aduce lead-uri.

Planul unui ansamblu rezidențial pe care vizitatorul site-ului alege clădirea, etajul și apartamentul și vede pe loc ce e disponibil; i se mai spune selector de apartamente. VAUNT Spotlight e planul interactiv pe care echipa VAUNT îl generează cu AI din planurile, lista de unități și randările dezvoltatorului.

Un site de anunțuri imobiliare, cum sunt imobiliare.ro sau Storia, unde agențiile și dezvoltatorii își publică proprietățile și unitățile. Din VAUNT publici anunțuri pe 7 portaluri imobiliare dintr-un singur loc.

Un loc online unde cumpărătorii unui dezvoltator își văd, după vânzare, unitatea, tranșele și documentele și raportează problemele; i se mai spune portal clienți. VAUNT Connect e portalul cumpărătorilor din VAUNT Developer, o extensie plătită separat.

Doi indicatori de urbanism care spun cât poți construi pe un teren. Procentul de ocupare a terenului (POT) arată ce parte din teren poate acoperi clădirea, iar coeficientul de utilizare a terenului (CUT) e raportul dintre suprafața construită desfășurată a clădirii și suprafața terenului. Le stabilesc planurile urbanistice, PUG sau PUZ.

Legătura dintre ce caută clienții unei agenții, cererile, și proprietățile pe care le are de vânzare sau de închiriat, ofertele. În VAUNT, fiecare cerere primește proprietățile care i se potrivesc după criteriile ei, iar fiecare proprietate îți arată cererile potrivite și cui ai trimis-o deja.

Procedura care deschide cartea funciară a unui bloc viitor și câte o carte funciară pentru fiecare unitate din autorizația de construire, cu mențiunea că unitățile sunt bunuri viitoare. Se face printr-un act autentic, pe baza unei documentații cadastrale recepționate de oficiul de cadastru, și se aplică din 8 martie 2026 (Legea nr. 7/1996, art. 26). După Legea Nordis, la un bloc, o unitate viitoare se promite numai după preapartamentare.

Momentul în care cumpărătorul primește unitatea terminată, de obicei cu un proces-verbal de predare-primire semnat de ambele părți. Problemele găsite la predare sau după ea, cumpărătorul le poate raporta prin tichete în VAUNT Connect.

Legea care obligă, printre alții, agențiile imobiliare să-și cunoască clienții, să le verifice identitatea și să raporteze la ONPCSB tranzacțiile suspecte și pe cele în numerar de cel puțin 10.000 de euro. Agenția trebuie să se înregistreze la ONPCSB și să numească o persoană responsabilă.

Citirea pe care AI-ul VAUNT o face istoricului unui lead, după câteva interacțiuni: șansa lui de cumpărare, scăzută, medie sau ridicată, cu motivul, cum să-i vorbești și ce trei pași urmează. Nu e un scor și nu pune lead-urile în ordine.

Antecontractul unei vânzări imobiliare: promisiunea de vânzare, de cumpărare sau bilaterală, semnată înainte de contractul de vânzare. După Legea Nordis, pentru o unitate viitoare promisiunea se încheie numai în formă autentică, la notar, după ce autorizația de construire e notată în cartea funciară. De aceea nu se semnează prin VAUNT eSign.

Documentația de urbanism, aprobată de consiliul local, care stabilește regulile de construire pentru o zonă: ce funcțiuni sunt permise, regimul de înălțime, POT, CUT și accesele. Un dezvoltator are nevoie de un PUZ când vrea să construiască altfel decât permite planul urbanistic general (PUG); pentru o singură parcelă există planul urbanistic de detaliu (PUD).

O imagine realistă a unei clădiri sau a unei locuințe, făcută pe calculator înainte să fie construită. Din randările, planurile și lista de unități ale unui proiect, echipa VAUNT generează cu AI planul interactiv VAUNT Spotlight.

Documentul în care un evaluator autorizat, membru ANEVAR, stabilește valoarea de piață a unei locuințe. Banca îl cere înainte să aprobe un credit ipotecar și împrumută un procent din valoarea din raport, nu din prețul cerut, așa că o evaluare sub preț mărește avansul.

Verificarea pe care o comisie a investitorului o face când construcția e gata, încheiată cu un proces-verbal de recepție. Abia după ea clădirea poate fi folosită, iar recepția finală vine la sfârșitul perioadei de garanție. Nu e același lucru cu predarea-primirea, când cumpărătorul primește unitatea lui.

Câte niveluri are o clădire, scris prescurtat: S pentru subsol, D pentru demisol, P pentru parter, E pentru etaje, M pentru mansardă și Er pentru etaj retras. De exemplu, S+P+4E+Er înseamnă subsol, parter, patru etaje și un etaj retras.

Blocarea unei unități pentru un lead până la o dată stabilită, fără bani; la data aceea, reținerea expiră singură. O reținere nu e o rezervare: în VAUNT, unitatea devine rezervată abia când e încasată tranșa de rezervare a vânzării. Nici nu ține loc de convenția de rezervare.

Nivelul din mijloc al semnăturii electronice din Regulamentul eIDAS. Face trimitere exclusiv la semnatar, permite identificarea lui, e creată cu date pe care semnatarul le folosește exclusiv sub controlul său și e legată de document astfel încât orice modificare ulterioară poate fi detectată (art. 26).

Cel mai înalt nivel al semnăturii electronice din Regulamentul eIDAS: o semnătură avansată, creată cu un dispozitiv calificat și bazată pe un certificat calificat, emis de un prestator de servicii de încredere calificat. Are efectul juridic echivalent al unei semnături olografe (art. 25).

Nivelul de bază al semnăturii electronice din Regulamentul eIDAS: date în format electronic, atașate unui document, pe care semnatarul le folosește ca să semneze, de exemplu o semnătură desenată pe ecran. Nu i se poate refuza efectul juridic doar pentru că e în format electronic (art. 25). VAUNT eSign folosește o semnătură electronică simplă, conformă cu Regulamentul eIDAS (UE) nr. 910/2014, cu certificat de audit.

Cât de terminată e o locuință nouă la predare: la gri, cu pereții tencuiți și fără finisaje; la alb sau semifinisat, cu pereții gletuiți, șapă și instalații, de obicei fără gresie, faianță, parchet și obiecte sanitare; la cheie, gata de locuit. Termenii nu au o definiție legală, așa că ce intră în fiecare stadiu se scrie în contract.

Unde se află o unitate în vânzare. Cumpărătorii văd de obicei trei statusuri: disponibil, rezervat și vândut. În VAUNT, o unitate mai poate fi reținută, la precontract, închiriată sau indisponibilă, iar statusul se schimbă singur la reținere și la încasarea tranșelor.

Lista tuturor unităților unui proiect, cu prețul și statusul fiecăreia: ce e disponibil, ce e rezervat, ce s-a vândut; i se mai spune disponibilitate. În VAUNT, stocul se actualizează singur la fiecare reținere și la fiecare tranșă încasată.

Suma suprafețelor încăperilor unei locuințe, fără balcoane și logii (Legea locuinței nr. 114/1996, anexa 1). Suprafața construită adaugă pereții și balcoanele, deci e mai mare; de aceea un preț pe metru pătrat trebuie să spună la ce suprafață se raportează.

O parte din prețul unei unități, plătită la o dată stabilită; graficul de plăți e lista tuturor tranșelor unei vânzări, cu sumele și scadențele lor. În VAUNT, tranșele unei vânzări sunt de rezervare, precontract și contract, iar cumpărătorul primește memento pe e-mail înainte de scadență.

O plimbare virtuală printr-o locuință sau o clădire, făcută din fotografii sau randări panoramice de 360 de grade, prin care treci dintr-o cameră în alta. Nu e același lucru cu un plan interactiv: turul arată cum arată locuința, planul arată ce unități sunt disponibile și unde se află. VAUNT Spotlight e un plan interactiv, nu un tur virtual.

Taxa pe valoarea adăugată pe care o plătești când cumperi o locuință nouă de la un dezvoltator; o locuință cumpărată de la o persoană fizică nu are TVA. Din 1 august 2025 se aplică cota standard de 21%, iar cota redusă de 9% s-a mai aplicat, până la 30 septembrie 2026, numai locuințelor de cel mult 600.000 de lei fără TVA pentru care cumpărătorul plătise un avans până la 31 iulie 2025 (Legea nr. 161/2026).

Tot ce se vinde într-un proiect rezidențial: apartament, casă, loc de parcare, boxă sau spațiu comercial. O unitate locativă e o locuință: un apartament sau o casă.

Vânzarea unor unități înainte să fie construite, după planuri și randări; în engleză, off-plan. Cumpărătorii primesc de obicei un preț mai mic, iar dezvoltatorul își finanțează o parte din construcție. După Legea Nordis, o unitate dintr-un bloc viitor se promite numai după preapartamentare, iar avansul intră în contul bancar dedicat.