Pe scurt
Înainte să alegi software-ul de vânzări pentru un proiect rezidențial, pune aceste 15 întrebări la fiecare demo:
- E construit pentru vânzarea unui proiect rezidențial?
- Cum ține stocul de unități?
- Cum blochează o unitate și cât ține rezervarea?
- Cum urmărește plățile în tranșe?
- Cine emite facturile și e-Factura?
- Ce vede cumpărătorul după semnare?
- Ce semnătură electronică are și pentru ce documente?
- Ce face AI-ul, concret, și cine aprobă?
- Cum ajung unitățile pe portaluri și lead-urile înapoi?
- Cum apare disponibilitatea pe site-ul proiectului?
- Ce poate face un agent de vânzări de pe telefon?
- Cine e furnizorul în România?
- Cât costă, cu tot ce se plătește separat?
- Cloud sau instalat pe serverele tale?
- Cât durează pornirea și cine îți mută datele?
Mai jos, la fiecare: de ce contează pentru un proiect rezidențial și ce să ceri să-ți arate. Ghidul nu numește furnizori și nu face clasamente. Ce declară public fiecare furnizor, criteriu cu criteriu, găsești în comparația pe 15 criterii.
Înainte de demo: ce pregătești
Un demo pe un proiect de test arată ce știe produsul. Un demo pe proiectul tău arată dacă ți se potrivește. Ca la un test drive: conduci pe drumul tău, nu pe pista dealerului. Trimite-i furnizorului din timp:
- lista de unități, așa cum o ții azi, chiar dacă e un fișier Excel;
- două-trei lead-uri reale, cu istoricul lor;
- pașii unei vânzări la voi, de la primul telefon la predarea cheilor;
- cine va lucra în el: agenții de vânzări, directorul de vânzări, marketingul, contabilitatea, juristul;
- ce rămâne cum e: programul de facturare, site-ul, abonamentele la portaluri.
Vânzarea: stoc, rezervări, plăți
1. E construit pentru vânzarea unui proiect rezidențial?
Un proiect rezidențial se vinde pe unități, în etape, timp de ani, de la autorizația de construire până la predarea cheilor. Un CRM pentru agenții e construit pentru proprietățile unor proprietari diferiți, pe care le publici și le potrivești cu cereri. Ambele pot funcționa pentru un dezvoltator, dar diferă ce primești gata și ce se configurează contra cost.
Întreabă la demo: Ce e gata pentru un dezvoltator și ce construiți la comandă? Cât costă și cât durează partea la comandă?
2. Cum ține stocul de unități?
Stocul e ecranul pe care biroul de vânzări îl deschide de zeci de ori pe zi. Toată echipa trebuie să vadă același lucru, la zi. Un apartament vândut care apare încă disponibil înseamnă un telefon stânjenitor și un lead supărat.
Cere să-ți arate: proiectul tău pe clădiri și etaje, cu prețul și statusul fiecărei unități, plus locurile de parcare și boxele. Cine schimbă statusul: sistemul, la o rezervare sau la o plată, ori cineva de mână? Cum schimbi prețurile pe tot proiectul deodată?
3. Cum blochează o unitate și cât ține rezervarea?
Cea mai scumpă greșeală dintr-un birou de vânzări e aceeași unitate promisă la doi cumpărători. Legea Nordis limitează și convenția de rezervare pentru o locuință care nu e încă gata: durează cel mult 60 de zile, iar suma de rezervare e de cel mult 5% din preț.
Întreabă la demo: Cum blochezi o unitate pentru un lead și până când? Ce se întâmplă când expiră termenul? Refuză sistemul o a doua rezervare pe aceeași unitate? Vezi oricând cine a rezervat ce și până la ce dată? Software-ul nu face convenția legală în locul juristului tău, dar trebuie să-ți arate oricând cine are ce unitate.
4. Cum urmărește plățile în tranșe?
O locuință cumpărată din faza de proiect se plătește în tranșe, pe parcursul construcției. După Legea Nordis, avansul plătit în baza promisiunii intră într-un cont bancar dedicat proiectului și se cheltuie numai pentru acel proiect.
Întreabă la demo: Cum programezi tranșele fiecărei vânzări? Cine marchează încasările? Primește cumpărătorul un memento înainte de scadență? Vezi restanțele pe tot proiectul? Leagă sistemul tranșele de etapele construcției și ține evidența contului dedicat, sau asta rămâne în contabilitate? Oricare variantă poate merge, dacă știi unde e evidența.
Bani, documente și după vânzare
5. Cine emite facturile și e-Factura?
Pentru tranșele încasate se emit facturi, iar facturile trec prin e-Factura. Unele programe de vânzări emit facturile, altele lasă facturarea în programul tău de facturare sau de contabilitate.
Întreabă la demo: Emite sistemul facturi și le trimite în e-Factura? Se leagă de programul de facturare pe care îl folosiți, de pildă SmartBill sau Oblio? Dacă nu, cine copiază încasările dintr-un program în altul? Nu trebuie ca un singur sistem să facă tot, dar trebuie să știi unde se dublează munca.
6. Ce vede cumpărătorul după semnare?
Între semnare și predarea cheilor trec luni sau ani. Cumpărătorul vrea să știe ce a plătit, ce urmează și ce documente are. Dacă nu are unde să vadă asta, sună la biroul de vânzări. Un portal lasă și o evidență scrisă a fiecărei probleme raportate, de la predare până la garanție.
Întreabă la demo: Există un portal pentru cumpărători? Ce vede cumpărătorul în el: unitatea, tranșele, documentele, noutățile despre proiect? Poate raporta o problemă la unitatea lui și o urmărește până se rezolvă? Se plătește separat?
7. Ce semnătură electronică are și pentru ce documente?
După Legea Nordis, promisiunea de vânzare pentru o locuință care urmează să fie construită se încheie în formă autentică, la notar. Semnătura electronică din software e pentru celelalte documente, cele care nu cer formă notarială.
Întreabă la demo: Ce nivel are semnătura după Regulamentul eIDAS (UE) nr. 910/2014: simplă, avansată sau calificată? Pentru ce documente o folosiți? Primești un certificat de audit, cu cine a semnat și când? Se plătește separat?
Marketing și echipa de vânzări
8. Ce face AI-ul, concret, și cine aprobă?
Aproape orice furnizor spune azi că are AI. Contează ce face: un chatbot pe site, un scor pentru lead-uri, texte pentru anunțuri sau un agent AI care face munca de birou.
Cere un exemplu pe datele tale: AI-ul face ceva, de pildă programează o vizionare sau scrie un e-mail, ori doar sugerează? Îți cere aprobarea înainte să trimită ceva? Poate inventa un preț sau o disponibilitate? Merge și pe telefon? Se plătește separat, de exemplu pe credite?
9. Cum ajung unitățile pe portaluri și lead-urile înapoi?
Portalurile imobiliare costă și aduc lead-uri. O unitate publicată de mână, portal cu portal, înseamnă prețuri de schimbat de mână și anunțuri uitate după ce unitatea s-a vândut.
Întreabă la demo: Pe ce portaluri din România publică sistemul? Publică fiecare unitate sau tot proiectul? Când vinzi o unitate, se retrage singur anunțul? Lead-urile de pe portal intră singure, legate de unitatea care i-a interesat? Abonamentele la portaluri rămân, oricum, ale tale.
10. Cum apare disponibilitatea pe site-ul proiectului?
Cumpărătorii aleg clădirea, etajul și apartamentul pe site, înainte să sune. Un plan interactiv care arată un apartament vândut drept disponibil strică încrederea din primul click.
Întreabă la demo: Cum ajunge disponibilitatea pe site: un plan interactiv gata făcut, date pe care le citește echipa ta web sau actualizare de mână? Se schimbă singură pe site când vinzi o unitate? Cererile trimise de pe site intră direct ca lead-uri?
11. Ce poate face un agent de vânzări de pe telefon?
Agenții de vânzări stau la showroom, pe șantier și la vizionări mai mult decât la birou.
Întreabă la demo: Există aplicație pentru iOS și Android sau doar site-ul adaptat pentru telefon? Ce se poate face din ea: oferte, lead-uri, vizionări, rezervări, semnături? Cere să vezi aplicația pe un telefon, nu doar pe laptop.
Furnizorul și costul
12. Cine e furnizorul în România?
Software-ul de vânzări ține ani de zile datele cumpărătorilor tăi. Contează cine îl face, cine îți răspunde când ceva nu merge și cu cine semnezi contractul.
Verifică: Interfața și suportul sunt în română? Ce firmă semnează contractul? Numele și CUI-ul ei ar trebui să fie pe site. Are clienți dezvoltatori pe care îi poți suna? Semnează cu tine contractul de prelucrare a datelor cerut de GDPR?
13. Cât costă, cu tot ce se plătește separat?
Modelele diferă: abonament pe utilizator, abonament lunar, licență plătită o singură dată sau implementare la comandă plus licențe. Prețul de pornire spune puțin. Ca la o mașină: contează și consumul, nu doar prețul din vitrină.
Cere costul total pe durata vânzării proiectului: abonament sau licență, utilizatori în plus, module opționale, credite pentru AI, SMS sau e-mail, găzduire, implementare, migrare, instruire și mentenanță. Prețul include TVA? Există o perioadă minimă? Ce se întâmplă cu datele după ce vinzi ultima unitate?
14. Cloud sau instalat pe serverele tale?
În cloud, furnizorul se ocupă de servere, backup și actualizări, iar tu plătești de obicei un abonament. Instalat la tine, plătești de obicei o licență, iar serverul, backup-ul și actualizările devin treaba echipei tale IT. Ambele pot fi alegeri bune; contează cine are grijă de date.
Întreabă la demo: Unde sunt stocate datele? Cât de des se face backup? Cine face actualizările? Cum îți exporți datele dacă renunți?
15. Cât durează pornirea și cine îți mută datele?
Un proiect aflat în vânzare nu se oprește o lună pentru un software nou. Pornirea poate dura de la câteva zile la câteva săptămâni, după câte date muți și cât se configurează.
Întreabă la demo: Cine îți mută lead-urile și lista de unități: tu sau furnizorul? Din ce formate: Excel, alt CRM? Cât durează până lucrează echipa în el? E inclusă instruirea? Puteți lucra o vreme în paralel cu ce folosiți azi?
Ce schimbă Legea Nordis în alegere
Legea Nordis (Legea nr. 207/2025) a schimbat regulile pentru vânzarea locuințelor care nu sunt încă gata. Din 25 august 2026, regulile sunt în art. 422 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Pentru alegerea software-ului contează trei lucruri:
- convenția de rezervare durează cel mult 60 de zile, iar suma de rezervare e de cel mult 5% din preț, deci contează cum blochează sistemul unitățile și cum urmărește termenele (întrebarea 3);
- avansul plătit în baza promisiunii intră într-un cont bancar dedicat proiectului, deci contează unde ții evidența tranșelor (întrebarea 4);
- promisiunea de vânzare se încheie la notar, deci semnătura electronică din software e pentru alte documente (întrebarea 7).
Un software de vânzări nu te face conform singur, dar te ajută să ții evidența la zi. Ce prevede legea, pe larg, găsești în Legea Nordis pentru dezvoltatori.
După demo: cum compari răspunsurile
- La fiecare întrebare, notează una din trei: arătat pe ecran, promis, nu există.
- Dă greutate întrebărilor după proiectul tău. Un proiect de 30 de unități are alte priorități decât un ansamblu cu sute de apartamente.
- Cere o referință: un dezvoltator care folosește produsul pe un proiect ca al tău.
- Citește contractul: perioada minimă, ce se întâmplă cu datele la final și firma care îl semnează.
- Ce declară public fiecare furnizor, criteriu cu criteriu, găsești în comparația pe 15 criterii, cu sursele.
Despre acest ghid
Ghidul e scris de echipa VAUNT, care face software de vânzări pentru dezvoltatori imobiliari. Nu numește furnizori și nu face un clasament, iar întrebările sunt aceleași pe care le poți pune și la un demo VAUNT.